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财神网站奥园“进京”路漫漫:10年前接盘烂尾楼

发表时间: 2019-11-08

  早在发展初期,奥园就已将环渤海纳入重点规划布局区域之一,但在2012年选择退出环渤海核心城市——北京后,奥园深耕华南,扩张至一家千亿元销售额的地产商。

  2017年,奥园重返北京,集中收购了两个开发项目:位于丰台区的“奥园二环广场”,以及位于密云水库旁的“奥园·北京源墅”。

  对于许多千亿元规模的地产商而言,进入北京市场在区域布局上有着象征性的意义。但作为全国范围内竞争最为激烈、寸土寸金的城市之一,地产商在北京市场的生存并不容易,从华南北上的奥园也不例外。

  尽管规模尚小,奥园在发展之初便提出实施全国发展战略。除广东省外,在陆续持有位于赣州、玉林、重庆和沈阳的土地储备后,奥园毅然“进京”。

  2009年,奥园半年销售额只有5.71亿元的时候,同年7月,它便以3.7亿元的对价通过股权收购的形式获取了位于北京的首个开发项目——耀辉国际城的操盘权,并将其改名为“长安8号”。

  耀辉国际城在被奥园接手前,由首开股份(600376.SH)的前身北京天鸿宝业房地产股份有限公司于2004年所收购持有,但项目进展缓慢,一度停工。2008年,以“不擅经营豪宅”为由,以4.59亿元将该项目对外转让。

  奥园收购长安8号项目之后,其战略布局也由此从华南、华中和东北三大板块扩张至珠三角、长三角、环渤海、北部湾和中西部的区域布局。

  据2010年财报,奥园在北京的土地储备(主要为长安8号项目)为24.8万平方米,长安8号项目为其带来7.93亿元的销售收入,占比16.64%。

  2012年10月,奥园完成对长安8号项目的出售,取得32亿港元的资金回笼,财神网站录得税前收益约8.58亿元,但奥园对出售项目的原因并无多作说明。

  亿翰智库华南区域研究院院长何璐对本报记者表示,彼时,奥园欲通过收购长安8号项目扩张至一二线城市的发展路径,后因规模受限使企业面临的风险过大,最终放弃了该项目,逐步选择普通二线城市及下沉三四线城市去发展。

  值得一提的是,出售长安8号项目之后,奥园的销售业绩在2013年反而出现了较为明显的突破。

  2013年,奥园实现合同销售金额100.38亿元,同比大幅增长91.2%,销售规模一举破百亿元,广州项目贡献突出。但此后两年间,奥园的业绩增速再次回落。

  2016至2018年,奥园的合同销售金额重回高速增长轨道,同比增长分别为69%、78%和100%,2018年达到912.8亿元,2019年更是有望跨越千亿元规模。

  据最新数据披露,2019年前三季度,奥园实现合同销售额累计达785.8亿元,较去年同期增长29%。

  截至2019年6月底,奥园在华南的土地储备为1753.9万平方米,占比44%,总货值为1905亿元。其中,大湾区的土地储备占总面积27%。

  2019年上半年,华南区域为奥园贡献了225.25亿元的合同销售额,占比42%,深圳、珠海和东莞为主要贡献城市。

  而曾经的长安8号项目,在经历过奥园之后的两次接盘,于2018年终被建成佳兆业广场,正式入市。

  如今,奥园不断扩张的版图与10年前已不可同日而语,但以北京为首的环渤海仍在其战略布局内,其中奥园·北京源墅是其在北京获取的别墅项目。

  据奥园方面披露,北京源墅项目在2017年由其收购,总建筑面积为16万平方米,由联排、叠拼和洋房组成,其卖点在于园区内设计200米银杏大道、环形健康慢跑道等,距离北京最大水源地——密云水库仅500米。

  北京源墅项目的一位置业顾问进一步向记者介绍,北京源墅所在的地块为“溪水花园”,园区内还有其他小区,而北京源墅共分为三期,目前在售的为一期。

  其中,洋房为普通住宅,叠拼和联排属于别墅产品,前者开盘时间为2018年4月,后者为今年5月,均为70年产权,容积率为1.18,项目内的产品实行统一交房入住,时间为2021年。

  记者在北京市住房和城乡建设委员会官网上查询获悉,该项目备案名为“溪水花园”,坐落位置为北京市密云区溪翁庄镇溪翁庄村,开发商为北京市潮云开发有限公司。

  预售项目信息显示,洋房产品共有4栋楼,批准销售套数为132套,均为“正在预售”状态。截至记者发稿,已签约40套,面积为4466.03平方米,成交均价为22169.63元/平方米。

  叠拼和联排产品的批准销售共计311套房源,其中10套显示为“正在预售”状态,其余楼盘为“开盘”状态。截至记者发稿,已签约1套,面积为118.75平方米,成交均价为22574.79元/平方米。

  上述置业顾问告诉记者,北京源墅所在地块于2003年取得别墅用地的批复,并向记者出示了该项目的“五证”。其中,《建设工程施工许可证》的发证日期为2018年4月4日,合同工期为729天。

  北京源墅赶上了末班车。早在1994年,国家政策已经开始限制别墅用地的开发。2006年,原国土资源部发布《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》,“从即日起,一律停止其供地和办理相关用地手续,进行全面清理”。

  据奥园历年信息披露,别墅类项目亦鲜有出现,唯一短暂出现过的项目即为北京源墅,奥园在2017年财报和2018年中期报告曾将其列为重点项目之一,此后在财报中便不见其踪影。针对此问题,奥园方面仅对记者表示:“重点项目的编排是动态变化的,北京源墅项目目前正处于顺销阶段。”

  早在2016年,原国土资源部发布政策,对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批进一步控制。就在近期,国家住建部发布关于“别墅项目建设审批有关事项”的特急通知,其中明确指出要加强对违法违规别墅的检查整治工作,“对已建、在建、在批、待批的别墅项目进行梳理”。该通知引起多城市转发,“禁墅令”进一步升级。

  据中原地产研究中心数据统计,2019年1~8月,北京市别墅新增供应2763套,同比下降近15%;成交2832套,同比上升约91%;成交面积88.37万平方米,同比上升近114%;成交均价54572.87元/平方米,成交金额489.44亿元,同比分别上升34%、204%。

  另据公开信息,2019年9月,北京市别墅新增供应879套,环比上升96%;成交329套,环比上升1%;成交面积10.45万平方米,环比上升10%;成交均价53680元/平方米,环比上升7%;成交金额56.07亿元,环比上升18%;目前存量12030套。

  在北京源墅所在的密云区,万科弗农小镇位列今年9月份别墅成交金额的第一名,共成交8套,成交面积1636平方米,均价31692元/平方米,成交金额为5200万元,占全区总成交额近42%,北京源墅则排名第六。

  这意味着北京别墅市场正在以“供不应求”的态势进入2019年最后一个季度。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对记者表示,别墅作为一个独立市场,与普通商品房市场不同的是,其驱动因素为高收入人群。

  《2019LEXUS雷克萨斯·胡润百富榜》显示,按居住地分布,北京仍是高净值人群数量最多的聚集地,有286位,其次为深圳(191位)、上海(167位)、杭州(121位)、广州(90位)。

  “在限制政策不断收紧的情况下,特别是在热点城市,别墅成为稀缺性商品,拥有保值属性,交易市场火热的原因与消费者‘乱世买黄金’的心态有关,加上国家对稳定楼市的政策态度明显,相较其他行业,购房者对市场抱持着一定的信心。”李宇嘉补充道。

  但对奥园而言,尽管今年北京别墅市场成交上升,但北京源墅如何在别墅新增房源愈来愈少的情况下脱颖而出,将是其面临的更为实际问题。

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